Proceso de compra
El proceso para que los extranjeros compren propiedades en México es similar al de Estados Unidos y Canadá, pero se requieren algunos pasos adicionales. Los más notables de estos pasos adicionales son los requisitos de registro y obtención de permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores de México, y si está comprando en la “Zona Restringida”, que es el área dentro de los 100 kilómetros de cualquier frontera nacional y dentro de los 50 kilómetros de cualquier costa, establecer un fideicomiso bancario o una corporación mexicana.
Las leyes locales, estatales y federales describen las transacciones inmobiliarias y los derechos de propiedad en México; sin embargo, la protección de las partes no es tan detallada ni está tan regulada como en Estados Unidos o Canadá. Si bien muchas personas pueden ver esto como un impedimento, en realidad todas las transacciones pueden ser tan seguras como en su país siempre que cuente con un buen equipo de bienes raíces con experiencia que represente y proteja sus intereses.
Un producto inmobiliario muy popular en México es la opción de adquirir propiedades durante la fase de pre-construcción. Esta opción permite a los compradores recibir beneficios adicionales como importantes descuentos y, en ocasiones, la opción de personalizar la vivienda a los gustos y necesidades del comprador. La principal diferencia en el proceso de compra de una propiedad en pre-construcción versus una estructura existente se centra en el momento de la entrega. Un edificio existente, en general, está listo para la transferencia inmediata de la posesión física así como la posesión legal al nuevo propietario. Por otro lado, un proyecto en pre-construcción tendrá una fecha establecida en el futuro para la entrega tanto de la posesión física como legal. Esto introduce un riesgo identificable para el comprador, pero este se compensa con descuentos en el precio de la propiedad.
Más adelante entraremos en detalles sobre las ventajas de cada uno y también discutiremos el papel de las cuentas de depósito en garantía en una transacción inmobiliaria normal en México.
¿CUÁLES SON LOS PASOS EN EL PROCESO DE COMPRA DE BIENES INMUEBLES EN MÉXICO?
El proceso específico dependerá de factores como ubicación, precio, tipo de propiedad, etc., pero podemos resumir los pasos así:
1. Encuentra un agente y comienza a buscar propiedades en línea
2. Planifique una visita para recorrer las propiedades.
3. Si encuentras uno que te encante, ¡haz una oferta!
4. Si acepta la oferta, hable con su abogado para redactar un contrato de compra.
5. Realizar un depósito.
6. Obtener permisos, tasaciones y todos los documentos necesarios para el cierre. 7. Firmar la escritura de compraventa ante notario público.
Veamos cada paso en detalle. El primer paso siempre es encontrar un agente inmobiliario de confianza y con buena reputación. Si estás visitando la zona en la que te interesa invertir, pide recomendaciones a la gente local, pero también puedes comenzar tu investigación en línea.
Antes de visitar México, también puede consultar las propiedades en línea para tener una idea más completa sobre los vecindarios, las propiedades disponibles, los precios y los procesos legales. Una vez que tenga un par de opciones, planifique un viaje a la zona para visitar las propiedades.
Una vez encontrada la propiedad adecuada, se elabora una oferta de compra. Por lo general, en este punto se debe realizar un depósito (alrededor del 10% del precio de venta), pero a veces el depósito se realiza una vez que se acepta la oferta. En ambos casos, lea atentamente las condiciones del depósito y averigüe si es reembolsable si se cancela la transacción. El proceso de oferta en sí es relativamente similar a lo que un comprador podría esperar en los EE. UU. o Canadá, con la excepción de que muchas agencias utilizan un formato de dos columnas para que el contrato esté en español y en inglés, prevaleciendo la parte en español según la ley mexicana.
En caso de que la oferta sea aceptada por el vendedor, se deberá redactar un contrato de compraventa a través de un abogado inmobiliario; este contrato deberá contener los términos, condiciones y obligaciones asumidas por las partes.
Algunos corredores le ofrecerán la opción de utilizar un depósito en garantía. También están disponibles servicios de depósito en garantía de empresas estadounidenses, canadienses y mexicanas reconocidas y es recomendable utilizarlos cuando sea posible. Es un gasto adicional, pero puede valer la pena por la seguridad adicional. El inconveniente es que algunos vendedores no entienden el concepto de depósito en garantía y también que la mayoría de los desarrolladores no aceptan el depósito en garantía porque utilizan los fondos para construir.
Una vez que se acepta una oferta, se realiza el depósito y se firma el contrato, comienza el proceso de cierre. Para los extranjeros, la compra en la zona restringida, que cubre todos los terrenos ubicados dentro de los 50 kilómetros de cualquier línea costera y dentro de los 100 kilómetros de cualquier frontera nacional, debe realizarse mediante un fideicomiso bancario mexicano o una corporación mexicana. Si está comprando una propiedad dentro de la zona restringida, el siguiente paso es completar la solicitud para el permiso del fideicomiso y presentar la documentación requerida. Normalmente, la emisión del permiso demora entre 3 y 4 semanas una vez que se recibe toda la documentación requerida. Puede obtener más información sobre este tema en el Capítulo 2: Fideicomiso bancario y zonas restringidas. Además, tenga en cuenta que su abogado puede ayudarlo a crear el fideicomiso bancario.
Fuera de la zona restringida, la transmisión de la propiedad se realizará directamente en escritura pública, con el único paso adicional de completar los trámites para obtener el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) para comprar una propiedad en México.
Se requieren permisos, tasaciones, certificados que indiquen que no existen gravámenes sobre la propiedad y que se han pagado los impuestos, junto con todos los documentos presentados ante el notario público para su incorporación a la escritura de transferencia, ya sea en dominio absoluto o utilizando un fideicomiso bancario.
En México, los cierres inmobiliarios son manejados por Notarios, que son abogados designados por el gobierno, y tienen la autoridad para manejar la transacción de cierre completa. Por lo tanto, antes del cierre, el Notario revisará todos los documentos para asegurarse de que todo esté en orden, así como también hará la búsqueda de título para asegurarse de que la propiedad tenga un título limpio. Si todo está en orden, el contrato privado de compraventa debe formalizarse mediante una escritura emitida por un notario público. Después de ejecutar dicha escritura, la misma se registrará en el registro público.
¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE COMPRAR EN PRECONSTRUCCIÓN VS. REVENTA?
Comprar en pre-construcción significa que la propiedad a adquirir está en proceso de construcción, por lo tanto, no hay un producto terminado. Por otro lado, una reventa es la compra de una propiedad que ya existe y ha sido propiedad de otra persona. Esta propiedad puede ser una casa, un condominio, un lote o un espacio comercial. Si está comprando en pre-construcción en un proyecto de condominio, tenga en cuenta que el título no se puede transferir hasta que se complete el régimen de condominio, lo que generalmente ocurre después de que finaliza la construcción. En una reventa, el título generalmente se puede transferir al pagar la totalidad, ya sea en efectivo o con una hipoteca. Si compra en pre-construcción, asegúrese al 100% de que el lote sea propiedad privada y que tenga un título.
¿QUÉ PUEDO HACER PARA PROTEGER MI INVERSIÓN SI COMPRO UNA CASA EN PRECONSTRUCCIÓN?
Si decide comprar una propiedad en preventa, lo primero y más importante que debe hacer es investigar los antecedentes del desarrollador. ¿Qué sabe sobre el desarrollador? Pídale a su representante de compras que lo ayude a responder estas preguntas.
• ¿Han completado otros proyectos en la zona?
• ¿Tienen experiencia construyendo en la playa?
• Si han tenido problemas en edificios anteriores, ¿qué están haciendo para mejorar el suyo?
Comprar en un nuevo desarrollo puede ser un sueño hecho realidad si se actúa con prudencia y buen criterio. Trabaje con un agente inmobiliario experimentado y confiable que lo ayude a revisar documentos y contratos y actúe como su defensor.
Existen algunas ventajas en comprar una propiedad en etapa de preconstrucción. Durante esta etapa, los desarrolladores suelen ofrecer un precio más bajo como incentivo para que usted invierta, y a menudo tiene la opción de personalizar los acabados, es decir, el color y el tipo de baldosas, etc. Sin embargo, debe asegurarse de tener un contrato que describa los cronogramas de pago, la fecha de finalización y las penalizaciones si la propiedad no se termina en el momento previsto.
Por lo general, los desarrollos inmobiliarios tienen un contrato de compraventa formal. Pida ver el contrato modelo y busque los siguientes elementos que se incluyen:
• Planos y especificaciones de su unidad particular y las áreas comunes.
• Fecha de entrega física y legal y cláusula penal en caso de incumplimiento.
• Normas y reglamentos del condominio.
• Si se compra una casa personalizada, los pagos se pueden establecer en función de hitos; de lo contrario, se debe delinear un cronograma de pagos.
Si el equipo de ventas promete servicios específicos, estos deben estar detallados en el contrato. Además, asegúrese de que se explique cómo se utilizarán estos fondos.
• Si el desarrollador utiliza estos fondos para construir el proyecto, ¿qué tipo de garantía ofrecerá para asegurar que el proyecto se completará?
• Si los pagos se realizan a una cuenta de depósito en garantía, ¿cómo se liberarán? En el caso de las casas personalizadas, los niveles de finalización o los hitos verificables lo protegerían mejor que las fechas del calendario durante la construcción.
Estos son solo un par de consejos para ayudarlo a elegir un proyecto en el que invertir. Como mencionamos anteriormente, es una buena idea trabajar con un agente inmobiliario experimentado o un representante del comprador para que lo ayude y lo guíe durante el proceso.
¿CÓMO ENCAJAN LAS CUENTAS DE DEPÓSITO EN ESTOS PROCESOS?
Las cuentas de depósito en garantía sirven como un factor de seguridad para el comprador, ya que se utilizan para retener fondos y tenerlos en custodia durante el proceso de compra.
Una cuenta de depósito en garantía se utiliza cuando una propiedad está terminada y lista para la titulación. Los agentes inmobiliarios la recomiendan cuando alguien ha hecho una oferta por una propiedad y necesita pagar un depósito, ya que el dinero se guarda de forma segura en la cuenta mientras se redactan los documentos de cierre.
Por lo general, estos fondos son el 10% del precio de compra para el depósito de garantía y el 90% posterior para el saldo de la compra. Poner los fondos en depósito de garantía demuestra un compromiso firme por parte del comprador, pero también es un factor de seguridad para ellos, ya que deben dar instrucciones específicas sobre cuándo y bajo qué condiciones se deben liberar los fondos al vendedor.
En el caso de una propiedad de reventa, una vez que todas las partes han acordado una oferta, se coloca un depósito de garantía en garantía. La empresa de depósito de garantía retendrá los fondos hasta el cierre y los desembolsará de acuerdo con una carta de desembolso firmada tanto por el comprador como por el vendedor.
En el caso de propiedades en pre-construcción, muchos desarrolladores reciben el depósito y los pagos posteriores directamente y la mayoría no utiliza servicios de depósito en garantía. En este caso es importante preguntar a su agente sobre la reputación del desarrollador en cuestión y, mejor aún, contratar a un abogado para que lo represente en la transacción de compra antes de entregar dinero de depósito.
FIDEICOMISO BANCARIO Y ZONAS RESTRINGIDAS
En este capítulo se analizan los detalles del proceso mediante el cual los extranjeros pueden comprar propiedades en las zonas restringidas. Se describen las estructuras legales que existen para los extranjeros y el proceso de compra a través de estas opciones.
La zona restringida está descrita en la Constitución mexicana como una franja de 50 kilómetros a lo largo de todas las costas mexicanas y la franja de tierra a lo largo de todas las fronteras de México con los Estados Unidos y Centroamérica, incluidas todas las áreas dentro de los 100 kilómetros de las fronteras.
En esta guía presentamos los dos métodos disponibles para que los extranjeros puedan poseer títulos de propiedad de bienes inmuebles dentro de estas zonas: el Fideicomiso Bancario y la Corporación Mexicana.
A continuación, detallamos los detalles y ventajas del Fideicomiso Bancario. También es importante señalar que poseer una propiedad a través de un fideicomiso bancario es tan seguro y válido como la propiedad directa, incluidos todos los mismos derechos y privilegios; en algunos aspectos, incluso es más seguro.
¿QUÉ ES UN FIDEICOMISO BANCARIO Y CÓMO SE RELACIONA CON LA ZONA RESTRINGIDA?
El sistema de fideicomiso fue establecido por el gobierno mexicano para proteger a los extranjeros que deseen comprar bienes inmuebles en las zonas restringidas, donde se les prohíbe tener títulos a su nombre. Como comentamos antes, la zona restringida se encuentra a 50 km (31 millas) de la costa y a 100 km (62 millas) de cualquier frontera. Si un extranjero está comprando fuera de esta zona, entonces el fideicomiso no es necesario.
No se confunda: un fideicomiso bancario no es un “arrendamiento”. Al igual que los testamentos en vida o los fideicomisos patrimoniales en los EE. UU., el banco mexicano, o fiduciario, solo recibe instrucciones del beneficiario del fideicomiso (el comprador). El beneficiario tiene derecho a usar, ocupar, arrendar y poseer la propiedad, incluido el derecho a construir en ella o mejorarla de alguna otra manera.
El beneficiario también puede vender la propiedad ordenándole al fiduciario que transfiera los derechos a otro comprador calificado o que legue la propiedad a un heredero. El plazo inicial del fideicomiso es de 50 años, pero puede renovarse por períodos adicionales de 50 años de manera indefinida, lo que permite el control del activo a largo plazo.
El proceso de renovación es relativamente sencillo y económico. Además, en caso de fallecimiento, los herederos no necesitan pasar por el proceso de sucesión, ya que la propiedad está en fideicomiso y ellos ya están designados como beneficiarios sustitutos. Hay un proceso que es necesario y tiene costos asociados, pero es bastante simple. La propiedad se mantiene en un fideicomiso a través de un banco mexicano, en el que el banco es el fiduciario, usted es el beneficiario y usted designa a los beneficiarios sustitutos en caso de fallecimiento.
¿NECESITO USAR UN FIDEICOMISO BANCARIO SI COMPRO EN EL CENTRO DE MÉXICO?
No, no es necesario recurrir a un fideicomiso bancario para adquirir una propiedad en México fuera de la zona restringida. Sin embargo, existe un requisito que se debe cumplir y es dar aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores antes de formalizar la compra. Dicha carta debe contener información del comprador, la propiedad a adquirir y, lo más importante, una declaración del comprador en la que mencione que se considerará mexicano en relación con la propiedad.
Ahora bien, incluso cuando un extranjero puede adquirir la propiedad directa de la tierra en pleno dominio, el fideicomiso bancario tiene sus ventajas e incluso en la zona interior, algunos compradores optan por poseer su propiedad en fideicomiso. Algunas de las ventajas son que, como parte del proceso de cierre, los abogados del banco revisan la escritura y pueden firmar en su nombre, y siempre es bueno que otro par de ojos entrenados revisen su escritura antes de la firma. Además, el fideicomiso separa el activo legalmente, de forma muy similar a como lo hace un “fideicomiso en vida” en los Estados Unidos. Por último, en caso de fallecimiento del beneficiario, la propiedad revierte automáticamente a los beneficiarios sustitutos, lo que evita los largos y costosos procedimientos sucesorios.
¿CUÁNDO DEBO UTILIZAR UN FIDEICOMISO BANCARIO Y CUÁNDO DEBO UTILIZAR UNA SOCIEDAD ANÓNIMA MEXICANA?
En la mayoría de los casos, lo mejor es utilizar un fideicomiso bancario. Pero si el comprador va a utilizar la propiedad estrictamente para fines comerciales, posee varias propiedades o si planea dirigir una empresa aquí, entonces puede ser mejor constituir una corporación.
Es buena idea hablar con un abogado para obtener el mejor asesoramiento en este tema, ya que ambos tienen ventajas y desventajas.
¿CUÁLES SON LAS VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE CADA OPCIÓN?
En Corporación Mexicana de Propiedad Extranjera
Ventajas
• La corporación es una entidad mexicana y tiene derecho a poseer títulos de propiedad sobre bienes inmuebles.
• Permite la compra de propiedades mayores a 2000 metros cuadrados.
• No hay límite en el número de propiedades que puede poseer.
• Permite que uno o más de los accionistas vivan y trabajen en México legalmente durante todo el año.
Desventajas
• La corporación requiere más atención directa que el fideicomiso bancario.
• No tiene la capacidad de evitar los impuestos sobre las ganancias de capital cuando vende una propiedad.
• Se requiere un mínimo de 2 accionistas. En caso de ser extranjero, el socio gerente deberá contar con visa de Residente Temporal o Permanente. También puede ser ciudadano mexicano. El requisito en ambos casos es que el socio gerente cuente con FIEL (identificación fiscal electrónica).
• Implica la presentación mensual de informes de la actividad financiera a través de un contador certificado.
Ventajas de la confianza bancaria
Ventajas
• El fideicomiso bancario le otorga los derechos y el vehículo para mantener el título de propiedad a perpetuidad.
• Es un acuerdo de fideicomiso de 50 años que es renovable cada 50 años por usted o sus herederos.
• Puede transferir sus derechos en el fideicomiso bancario a un comprador extranjero.
• Podrás alquilar, vender, remodelar o desmantelar las mejoras del inmueble.
• Sus herederos pueden heredar los derechos del fideicomiso bancario, evitando así el proceso sucesorio, en caso de que usted se vaya sin un testamento adecuado.
• También existen ventajas fiscales relacionadas con los impuestos sobre las ganancias de capital cuando se vende. • El fideicomiso bancario es fácil de mantener pagando la tarifa anual al banco.
Desventajas
• Está restringido a una propiedad de no más de 2000 metros cuadrados. Hay excepciones, pero es un proceso complicado.
• Se limita a una propiedad específica. A veces, se pueden incluir dos propiedades contiguas en el mismo fideicomiso bancario. Pero, en términos generales, el fideicomiso bancario solo se puede utilizar para una sola propiedad.
OFERTA DE COMPRA
En este capítulo analizamos en profundidad el documento denominado Oferta de compra. La Oferta de compra es básicamente el primer documento que se utiliza para iniciar el proceso de transferencia de una propiedad del vendedor al comprador y enumera los puntos principales de una futura transacción.
Si el comprador es un extranjero que compra dentro de la zona restringida, el flujo normal de contratos a preparar es el siguiente:
El primer contrato suele ser redactado por el representante del comprador, el segundo por su abogado y el tercer y último instrumento, la “escritura”, será redactado y legalizado por el notario público y posteriormente registrado y archivado en el registro público. Si se compra fuera de la zona restringida y el protocolo puede ejecutarse inmediatamente, se pueden evitar la oferta de compra y el contrato de promesa de compra.
Como se ha comentado y presentado en los capítulos anteriores, las distintas regiones de México o los distintos agentes inmobiliarios tienen sus propias rutinas y prácticas, adaptadas a las necesidades de las distintas situaciones inmobiliarias y de los clientes. ¿Existe una única respuesta correcta o la mejor? No. Los métodos descritos en este libro electrónico son todos correctos para lograr una transferencia legal segura y eficiente de propiedades.
Tenga en cuenta que algunos agentes inmobiliarios con una sólida formación y experiencia jurídica protegerán a sus compradores con sus contratos existentes, mientras que otros prefieren utilizar un equipo jurídico para la coordinación. Además, los agentes pueden tener distintas sugerencias sobre qué incluir en una oferta.
Al final del día, la Oferta de Compra y/o el “Contrato de Reserva” pueden ser tan complejos o tan simples como el comprador considere necesario; es el acuerdo preliminar que contiene la información básica para ejecutar la transacción. Cualquier dinero liberado en este momento, como el “depósito de garantía”, debe ser reembolsable durante esta fase, y se debe permitir un tiempo razonable para que el comprador y/o el asesor legal puedan investigar los documentos de la propiedad.
¿QUÉ DEBE INCLUIR UNA OFERTA DE COMPRA?
La información más importante que debe incluir una oferta es el nombre del comprador principal, la propiedad que se va a comprar, el precio de compra ofrecido y las condiciones generales que el comprador principal desea ofrecer al vendedor. Pero si le interesan más los detalles, aquí tiene una lista de elementos que debe incluir:
• Nombres y datos personales de las partes • Descripción de la propiedad • Precio y condiciones de pago
• Disposiciones para depósito en garantía (si corresponde)
• Términos y condiciones de la oferta
• Oferta de compra
• Contrato Promisorio
• Título de propiedad • Un cronograma que indique las fechas de la firma del contrato, las fechas estimadas para la firma de la escritura y para recibir la entrega física y legal.
• Nombre de la persona responsable de los costos de cierre (normalmente el comprador), los honorarios inmobiliarios y el impuesto a las ganancias de capital (normalmente el vendedor)
• Responsabilidades de las partes
• Una cláusula que indique que el título se transmitirá libre de gravámenes o cargas.
• Cláusula penal en caso de incumplimiento
• Estado de la propiedad
• Inclusiones
• Plazo de vigencia
• Jurisdicción
• Firma de las partes y testigos
¿LA OFERTA DE COMPRA ES UN DOCUMENTO LEGAL O INFORMAL? ¿DEBE SER CERTIFICADA ANTE NOTARIO?
Sí, es legal, pero no necesita ser notariado. Una vez firmado y aceptado tanto por el comprador como por el vendedor, crea un compromiso vinculante para el comprador de adquirir y el vendedor de vender. Puede firmarse ante notario o ante dos testigos, y debe estar en español y en inglés.
¿QUIÉN DEBE PREPARAR LA OFERTA?
El agente que representa al comprador generalmente prepara la oferta de compra y el agente que representa al vendedor generalmente prepara las contraofertas, si las hubiera. También puede ser redactada o revisada por un abogado.
CONTRATO PROMISOR
El contrato promisorio es uno de los documentos más importantes que se deben elaborar y revisar durante el proceso de adquisición de bienes raíces. Muchas personas conocen este documento como la “copia impresa” y contendrá detalles como la descripción legal de la propiedad, el precio acordado, las penalidades y otros elementos. De los contratos que complete, deberá depender más de este, porque es el primer documento que describe los términos y detalles para la futura ejecución de la transacción inmobiliaria. Nuestra recomendación es que, si el cierre no puede realizarse dentro de los 14 días, utilice un contrato promisorio; pero, por supuesto, cada agente inmobiliario tiene sus propias pautas y variables de su región que deben tomarse en consideración.
Por otra parte, la escritura de propiedad es en esencia el último documento contractual necesario para transferir los derechos de la propiedad a la posesión del nuevo comprador. Este contrato puede estructurarse en varios modelos, como un contrato de fideicomiso inmobiliario, un contrato de cesión de fideicomiso inmobiliario o un contrato de reserva de título; el modelo depende de los detalles y el método de cómo se transferirá la propiedad.
Es importante tener en cuenta que tanto la Oferta de Compra como el Contrato Promisorio tienen como objetivo dar los detalles y la preparación para la transferencia de la propiedad, pero la Escritura de Propiedad es el instrumento que ejerce la transferencia legal real.
La Escritura de Propiedad es el documento que utilizará el notario público para seguir el protocolo para transferir la propiedad legalmente.
¿QUÉ ES UN CONTRATO PROMISOR?
Es el contrato en el que se pactan los términos, condiciones y obligaciones de la compraventa. Es un documento más formal, en el que se detallan los términos y condiciones de la adquisición y venta, que puede tener cláusulas temporales o condicionales.
Se utiliza cuando no se sabe con certeza qué se comprará ni cuánto se pagará, y es especialmente importante cuando la transferencia del título puede llevar tiempo, como en la etapa previa a la construcción, donde los pasos finales de la transferencia de la posesión legal pueden no ocurrir hasta varios meses o años después.
¿CUÁLES SON LOS ELEMENTOS A TENER EN CUENTA EN UN CONTRATO PROMISOR?
El contrato promisorio debe establecer claramente las especificaciones que finalmente se incluirán en el contrato de compraventa, principalmente el precio y las condiciones. Pero hay más elementos que deben incluirse. A continuación, se incluye una lista de información que debe asegurarse de incluir en su contrato promisorio.
• Nombre del comprador y del vendedor
• Descripción legal completa de la propiedad.
• Precio de compra y calendario de pagos
• Fecha de entrega de posesión y transferencia de título
• Cláusulas penales en caso de incumplimiento
¿CUANDO SE PREPARA?
Se prepara cuando las negociaciones han finalizado, después de que se ha aceptado el contrato de Oferta de Compra y se ha acordado el precio de venta final.
¿Qué tan vinculante es un contrato promisorio?
Si está estructurado correctamente, es muy vinculante y plenamente ejecutable en un tribunal de justicia. Asegúrese de verificar con su agente inmobiliario y su abogado que todo se haya preparado correctamente; de lo contrario, no lo protegerá si la otra parte incumple el contrato.
¿QUÉ ES EL TÍTULO DE PROPIEDAD?
Es el contrato final, la transmisión del vendedor al comprador. En el caso de compraventa de bienes inmuebles, se formaliza en documento público ante notario público, ya sea en forma de contrato de compraventa o escritura de fideicomiso, según sea el caso.
La escritura es el contrato de compraventa o fideicomiso notariado. También es un contrato de compraventa redactado por un notario, que puede ser muy diferente de la escritura de propiedad. La escritura suele ser sobre la descripción y el precio de la propiedad. Todos los demás términos de la escritura de propiedad se cumplen antes del cierre.
¿CUÁNDO UTILIZAMOS EL TÍTULO DE PROPIEDAD?
Siempre. Esto es como la escritura de propiedad en los EE. UU. y siempre debe firmarse ante un notario público y registrarse en el registro público. El contrato promisorio solo otorga a las partes la obligación de celebrar el contrato futuro, es decir, la obligación de realizar una acción. La escritura de propiedad es la acción final.
LOS ACTORES CLAVE EN UNA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA EN MÉXICO
Aunque México cuenta con regulaciones claras para el proceso de compra de una propiedad, estas regulaciones pueden ser difíciles de entender o cumplir para los compradores extranjeros que no hablan el idioma. Por lo tanto, puede pensar en su equipo como su red de seguridad aquí en México. Su representante de compradores, agente inmobiliario o agente lo ayudará a buscar propiedades y coordinar su proceso de adquisición. Su experiencia y conocimiento es un factor de importancia clave.
Asegúrese de preguntar sobre la experiencia y las calificaciones durante la entrevista y la búsqueda de un agente inmobiliario. También es muy importante que se sienta cómodo trabajando con él y que él represente sus intereses de la mejor manera posible.
Por lo tanto, el agente inmobiliario es su punto de apoyo, no solo lo ayudará a identificar propiedades que se ajusten a sus criterios, sino que también lo ayudará a calificar las opciones de propiedad y también lo ayudará a reclutar al resto de su equipo. Otro jugador clave es el Notario Público, quien tiene la mayor responsabilidad de todos en el proceso de cierre.
En este capítulo explicamos quiénes son los actores importantes en una transacción inmobiliaria y sus roles durante el proceso.
La experiencia se adquiere a partir de la participación directa en cientos de transacciones, lo que permite a los expertos aprender de los “casos”, presenciar los problemas de primera mano y descubrir diversos métodos de aplicación de soluciones para evitar este tipo de problemas en operaciones futuras. Por lo tanto, junto con la experiencia, asegúrese de calificar a los representantes del posible comprador revisando sus diplomas, certificados y cursos para asegurarse de que estén capacitados y actualizados de manera continua.
¿QUIÉNES SON LOS ACTORES CLAVE?
¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN AGENTE DE LISTADO Y UN AGENTE DEL COMPRADOR?
Un agente que cotiza en bolsa es el agente que representa al vendedor y el agente del comprador (o representante del comprador) representa al comprador. Al tener dos agentes diferentes que representen a las diferentes partes, el vendedor y el comprador, es más probable que los intereses de cada uno estén representados de manera justa.
El agente del comprador tiene el deber fiduciario de inspeccionar, informar y representar al comprador en todas las áreas de la adquisición. ¡Por eso es muy importante encontrar al agente adecuado!
¿Qué importancia tiene encontrar el agente adecuado?
Es sumamente importante. La compra de una casa es probablemente el mayor compromiso financiero que hará en su vida. Si a esto le sumamos el hecho de que está invirtiendo en una segunda vivienda en un país extranjero, es imprescindible que cuente con un agente inmobiliario profesional, experimentado y con conocimientos que represente sus intereses.
Busque un agente con experiencia y buena reputación y no tenga miedo de pedir referencias. El agente o la empresa a la que pertenece debe estar certificado y tener experiencia, y también puede pertenecer a la AMPI, que ahora está afiliada a la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos (NAR), la Asociación Canadiense de Bienes Raíces (CRE) y la Asociación Internacional de Bienes Raíces (FIABCI).
No tenga miedo de hacer preguntas sobre la experiencia de su agente. Hay numerosos agentes inmobiliarios que no entienden los aspectos legales de una transferencia de propiedad. Sus acciones pueden crear problemas durante la transacción, que puede fracasar o retrasarse. Por lo tanto, no hay prisa. Tómese su tiempo para elegir a su agente; elija a alguien con quien se sienta cómodo y en confianza, asegurándose de que tenga un buen conocimiento del área local, conozca a la comunidad local y tenga recursos tanto en inglés como en español.
El agente adecuado:
• Escucha tus sueños y necesidades
• Encuentra la mejor propiedad para satisfacer tus necesidades
• Negociar el mejor precio para la propiedad que desea
• Compartir información sobre notarios, abogados, contadores y todos los profesionales que necesita para cerrar con éxito la operación después de comprar su propiedad.
• Proporcionar información sobre arquitectos, constructores y otros proveedores de servicios que necesitará después de comprar su propiedad.
¿QUÉ PAPEL TIENE UN NOTARIO PÚBLICO EN EL PROCESO DE COMPRA?
El notario es un funcionario designado por el gobierno, y sus servicios son necesarios para la transferencia de bienes inmuebles en México. El notario público es un abogado de oficio y un representante oficial e imparcial del gobierno. Un notario público tiene una responsabilidad fiduciaria con ambas partes y sanciona el contrato desde un punto de vista fiscal y legal. También es legalmente responsable de la exactitud de la transacción.
El notario público comprobará todos los documentos de las transacciones inmobiliarias y confirmará que las personas correctas hayan firmado todos los documentos necesarios. También recaudará los impuestos que se deben pagar y registrará la propiedad en el registro público de propiedades.
Existen profundas diferencias entre un notario público en los Estados Unidos y un notario público en México. En los Estados Unidos, el notario público puede ser un empleado de banco, un secretario de oficina o ejercer cualquier otra ocupación. En México, el notario público debe tener un título en derecho, experiencia comprobable, aprobar un examen riguroso y es designado por un período vitalicio por el gobernador del estado. En México, todos los documentos legales, como escrituras, testamentos, poderes notariales, constitución de corporaciones, establecimiento de fideicomisos y otras transacciones legales deben realizarse ante un notario público para que sean válidos. Si el documento no está notariado por un notario público mexicano, ¡no es legal!
Como parte del proceso de cierre, el notario público verificará los siguientes documentos oficiales, que son requeridos por ley para cualquier transferencia:
• Un certificado de no gravamen del registro público de la propiedad, basado en una búsqueda de título completa.
• Una declaración del Tesoro o del municipio sobre las evaluaciones de la propiedad, facturas de agua y otros impuestos pertinentes que puedan deberse.
• Una valoración del inmueble para efectos fiscales.
El notario público también se encarga de registrar su nueva escritura en el registro público y de emitir un aviso preventivo de la venta en el registro. Es importante recordar que el notario público es un tercero independiente de su transacción. No podrá asesorarlo sobre detalles de su contrato como: precio, ubicación, financiamiento y términos de venta. Por esa razón, debe buscar el asesoramiento y el consejo de un agente inmobiliario certificado, que pueda actuar como su defensor.
ESTIMACIONES DE COSTOS DE CIERRE
Los gastos de cierre en México suelen ser más altos que en Canadá y Estados Unidos. Muchos de estos gastos adicionales están asociados con los impuestos de adquisición que debe pagar el comprador. Los gobiernos federales y estatales recaudan impuestos a una tasa del 3% al 4% del valor de la operación, dependiendo del estado donde se encuentre la propiedad, pero ese porcentaje no cubre todos los gastos de cierre. Es más preciso calcular entre el 6 y el 11% del costo de la propiedad. Aunque los costos de cierre son más altos de lo que los compradores estadounidenses o canadienses están acostumbrados, los impuestos anuales sobre la propiedad en México son sorprendentemente bajos; esto ha sido un factor determinante para convertir a México en el destino número uno para segundas residencias o retiro.
Si está considerando comprar una propiedad en México, es necesario que haga un cálculo de todos los gastos para tener una idea clara de cuál es su presupuesto y asegurarse de presentar una oferta que sea viable. En este capítulo obtendrá una lista de gastos, artículo por artículo, que debe esperar durante el proceso de cierre.
¿QUÉ ELEMENTOS CONTIENEN LOS COSTOS DE CIERRE?
A continuación se muestra una lista de artículos que serán pagados por el comprador:
• Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
• Impuesto al Valor Agregado
• Derechos de registro público
• Tasación por perito autorizado
• Certificado de no gravamen • Honorarios de notario y gastos legales
• Gastos legales del abogado
• Tarifas de fideicomiso bancario • Aviso para la Secretaría de Relaciones Exteriores de México • Tarifa de depósito en garantía (si aplica)
El vendedor también es responsable de ciertos cargos:
• Impuesto sobre las ganancias de capital
• Certificado de propiedad fiscal
• Cualquier servicio público no pagado
• Impuestos sobre la propiedad
• Comisiones de ventas
Todas estas cuotas deben pagarse antes o en el momento del cierre. Tenga en cuenta que las facturas que no se pagan acumularán multas y cargos por mora; asegúrese de pagarlas antes de firmar cualquier documento, ya que una vez que se cierre la transacción, el nuevo propietario heredará esas facturas. Finalmente, si el vendedor es extranjero y tiene el título en un fideicomiso bancario, deberá pagar una cuota al banco para cancelar el fideicomiso bancario cuando se transfiera la propiedad si el comprador es ciudadano mexicano.
¿QUÉ PORCENTAJE DEBO ESTIMAR PARA ESTOS COSTOS?
Por lo general, los costos totales de cierre rondarán entre el 3% y el 11%, dependiendo del estado en el que se realice la compra y del valor declarado en la operación: cuanto menor sea el valor, mayor será el porcentaje. Los costos de cierre también pueden ser más altos dependiendo del vehículo utilizado para mantener el título y de los abogados que utilice. Pregúntele a su agente inmobiliario para obtener más detalles y recomendaciones.
¿HAY OTROS COSTOS QUE PUEDEN OCURRIR?
Sí, existe la posibilidad de que el comprador pague un “impuesto a las ganancias de capital inverso” si la tasación de la propiedad es más de un 10 % inferior al precio de compra. Esto es extremadamente raro, pero puede suceder.
Otros gastos que podrían surgir son los honorarios de consulta para aclarar cualquier situación inesperada y las inspecciones de la vivienda.
Ahora que has revisado este eBook, Comprar Propiedades en México de Forma Segura, conoces los aspectos centrales de la compra de bienes raíces en México como extranjero.
Para finalizar el contenido de este libro electrónico, has visto los siguientes elementos:
• Los principales pasos involucrados en un proceso de compra
• La definición de Zona Restringida y cómo se puede comprar en esta área utilizando un Fideicomiso Bancario o una Corporación Mexicana
• Una descripción general de la Oferta de Compra
• La importancia del Contrato Promisorio
• La lista de actores clave en su compra de bienes raíces
• Estimaciones de costos de cierre
Estos son los elementos clave que distinguen el proceso de compra mexicano del de Estados Unidos o Canadá; familiarizarse con estos elementos y comprenderlos le ayudará a comprar bienes raíces de forma segura en México.
Esta información es un punto de partida. A partir de aquí, usted, como comprador interesado en adquirir una propiedad en México, puede avanzar en diferentes direcciones. Una opción es continuar la búsqueda de información relevante específicamente para el tipo de compra que le interesa. Por ejemplo, tal vez esté pensando en comprar para su retiro o tal vez le interese invertir.
La otra opción es realizar una investigación relacionada con la parte de México que te interesa. Vivir en la playa traerá ciertas necesidades a satisfacer, mientras que elegir una casa en un pequeño pueblo colonial tendrá otras condiciones a considerar.
A medida que continúe con su investigación, podrá encontrar información más detallada y diferentes aspectos del mercado inmobiliario de México. También podrá encontrar información adicional específica para sus necesidades e intereses de parte de nuestros expertos.